Vermieter: Befristeten Mietvertrag vermeiden

Befristeter Mietvertrag führt zu Steuernachteilen

Als Vermieter müssen Sie die Mieteinnahmen der Einkommensteuer unterwerfen. Kosten, die im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen, können als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Sie mindern damit die Steuerbelastung. Bei hohen Werbungskosten kann dies leicht zu einem Verlust führen, der mit anderen zu versteuernden Einkünften verrechnet werden kann und somit zusätzlich zu Steuerersparnissen führt. Bei größeren Instandsetzungen kann so leicht auch mal ein Verlust in deutlich fünfstelliger Höhe entstehen.

Aber Achtung: Sollten Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, um die Immobilie nach Auslauf des befristeten Mietvertrages selbst zu nutzen, muss  das Finanzamt etwa erzielte Verluste nicht anerkennen (und tut dies in der Regel auch nicht).

Die Begründung: das Mietverhältnis sein nicht dauerhaft auf Überschusserzielung angelegt, da ab Selbstnutzung keine zu versteuernden Einnahmen mehr anfallen können. Deshalb nimmt das Finanzamt in diesem Fall an, dass das Mietverhältnis von vornherein nicht auf Überschusserzielung ausgerichtet sei. Damit ist die Vermietung steuerlich unbeachtlich.

Die steuerliche Folge:  Die Verluste aus Vermietung werden nicht mit Ihren positiven Einkünften verrechnet. Sie werden steuerlich nicht berücksichtigt. Es werden keine Werbungskosten anerkannt, aber die Mieteinnahmen müssen auch nicht versteuert werden. Bereits in zurückliegenden Jahren erfolgte Verrechnungen können unter Umständen nachträglich steuerschädlich geändert werden. Begründet wird dies damit, dass Sie keine Absicht haben, zu versteuernde Einkünfte zu erzielen und damit das Mietverhältnis nicht unter die zu versteuernde Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ fällt. Das Finanzamt sieht sie als „Liebhaberei“ an. Und die wird nicht der Besteuerung unterworfen.

Quelle: Finanzgericht Köln vom 21.09.2011, 9 K 4205/09.

Beratungshinweis von Jasper Steuerberatung

Die Vermietung muss auf Dauer angelegt sein. Dies ist der Fall, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Dies ist wichtig für Ihre Überschusserzielungsabsicht. Lassen Sie die Mietverträge auf steuerliche Konsequenzen hin prüfen.

Liegt derzeit eine Befristung des Mietverhältnisses vor, kann diese Klausel nachträglich geändert werden oder die Wohnung wird nach Ablauf der Frist erneut vermietet.

Problematisch wird es, wenn Sie die Immobilie innerhalb von 5 Jahren nach Kauf wieder veräußern oder selbst nutzen und in dieser Zeit ein Werbungskostenüberschuss erzielt worden ist (Vorsicht auch wegen der Versteuerung des Veräußerungsgewinns innerhalb von 10 Jahren). Dann wird das Finanzamt Liebhaberei von Anfang an annehmen und – wenn die Steuerbescheide dies zulassen – die Verlustverrechnung mit den positiven Einkünften rückwirkend ablehnen und die Steuerbescheide ändern. Sie müssen die erzielten Steuerersparnisse zurückzahlen. Lassen Sie das Änderungsvorhaben des Finanzamt unter allen Umständen prüfen.