Kaufpreisaufteilung Grundstückswert: So wird der Kaufpreis einer vermieteten Eigentumswohnung aufgeteilt
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Urteil zur Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude
Kaufpreisaufteilung Grundstückswert – Das erwartet Sie in diesem Artikel:
Arbeitshilfe des Bundesfinanzminsteriums zur Kaufpreisaufteilung nicht zulässig
- Näheres zum Urteil des Bundesfinanzhofs
Darum geht es: Das Finanzgericht darf die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die mittels der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ermittelte Aufteilung ersetzen.
Dazu gab es ein Verfahren vor dem Bundesfinanzhof.
Leitsätze
„Die Finanzgerichte dürfen eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ermittelte Aufteilung ersetzen. Dies hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) entschieden.
Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.
Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das FG in der Regel gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt.“
https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202010257/
Hintergrundinformationen zum Urteil zur Kaufpreisaufteilung
Bei dem Urteil ging es um den für Abschreibungszwecken wichtigen Anteil des Gebäudeanteils:
Die Klägerin, eine Grundstücksgemeinschaft erwarb 2017 eine Einzimmerwohnung als Eigentumswohnung zur Vermietung für 110.000 Euro in einer deutschen Großstadt. Davon sollten 20.000 Euro laut dem Kaufvertrag auf das Grundstück entfallen. Die Grundstücksgemeinschaft setzte für die Abschreibungen einen Gebäudeanteil von ca. 82 Prozent an (90.000 €/110.000 € * 100 % = 81,82 %). Das Finanzamt indes ging von einem Gebäudeanteil von ca. 31 Prozent aus. Und zwar unter Zuhilfenahme der „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ des Bundesfinanzministeriums.
Somit ging es um einen nicht unerheblichen prozentualen Unterschied von ca. 47 Prozent in der Ermittlung des Gebäudeanteils beider Parteien.
Die Grundstücksgemeinschaft klagte daraufhin gegen das Finanzamt und zwar in Augenschein auf die Zuhilfenahme der genannten Arbeitshilfe. Vor dem Finanzgericht. Dieses jedoch wies die Klage ab, da es in der Arbeitshilfe ein geeignetes Werteermittlungsverfahren sowie eine geeignete Schätzungshilfe ansah.
Es ging also weiter vor den Bundesfinanzhof.
Dieser entschied, dass die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF) die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude nicht sicherstelle. Und zwar, weil die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt würde. Außerdem blieben die besonders in Großstädten – als Ballungsräume – relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktoren bei der Gebäudewertermittlung unberücksichtigt. Somit müsse das Finanzgericht im Falle einer streitigen Grundstücksbewertung gehalten sein, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstückbewertung in Auftrag zu geben.
Und nun?
☛ Das BMF hat ein neues Schema zur Kaufpreisaufteilung bei Immobilienkäufen herausgegeben. Dieses Schema ist für die Finanzverwaltung bindend. Dazu beraten wir Sie gerne. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf.
Blogbeitrag „Kaufpreisaufteilung Grundstückswert“ – Bild von Lorenzo Cafaro auf Pixabay
